Výhrada zpětné koupě se netýká nutně jen nemovitosti, ale i jakýchkoli movitých věcí. Upravuje ji občanský zákoník § 21352138 a jedná se zejména o právo prodávajícího vyžádat si ve lhůtě, kterou si s kupujícím sjedná, nebo v zákonné lhůtě, aby mu prodal zpět věc nebo nemovitost, kterou na něj na základě kupní smlouvy převedl.
Písemná forma u prodeje movitých věcí není pro zřízení práva v OZ vyžadována, ale samozřejmě je důrazně doporučováno zakotvit ji písemně v kupní smlouvě. U nemovitosti je písemná forma zcela nutná, protože výhrada zpětné koupě má být zapsána do katastru nemovitostí.
Pokud prodávající požádá kupujícího, aby mu věc prodal zpátky podle ujednané výhrady zpětné koupě, kupující má povinnost věc vrátit v nezhoršeném stavu, a to může být, co si budeme povídat, v některých případech problém. Pokud nebyla sjednána lhůta využít výhradu zpětné koupě ve smlouvě, platí lhůty ze zákona, u movitých věcí je to lhůta 3 letá, u nemovitostí 10 let. Proto může být výhrada zpětné koupě někdy určitou výhodou pro prodávajícího, a zároveň nevýhodou pro kupujícího, kdy ten si nemůže být jist, zda mu předmět koupě zůstane nebo ne. Proto je namístě v těchto případech být opatrný a obezřetný při zacházení se zakoupenou věcí. Výhrada zpětné koupě, zapsaná v katastru nemovitostí, znamená, že nemovitou věc není možné zatížit, aniž by prodávající měl souhlas toho, pro koho je právo zpětné koupě zapsáno. A pokud se tak obě strany dohodou, dokonce může výhrada zpětné koupě zavazovat i případné dědice.
Pokud prodávající využije výhradu zpětné koupě a po nějaké době si vyžádá movitou nebo nemovitou věc zpátky, vzniká mu zároveň povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu. Zákon výslovně stanoví, že tím jsou vyrovnány i užitky z peněz, které prodávající obdržel od kupujícího formou kupní ceny, jakož i plody z věci, které případně kupující vytěžil. Smluvní strany by si měly smluvně sjednat, zda v případě uplatnění výhrady zpětné koupě prodávající ponese náklady na zlepšení věci či nikoli. Pokud si strany smluvně nesjednají, že v případě uplatnění výhrady zpětné koupě, ponese prodávající náklady na zlepšení věci, bude kupujícímu náležet náhrada jako tzv. poctivému držiteli. To jsou především náklady, které bylo třeba vynaložit pro zachování podstaty věci, dále náklady vynaložené účelně a zvyšující užitečnost věci nebo její hodnotu. U nemovitostí to mohou být například náklady na novou střechu, nová fasáda, komín a podobné práce, které zvyšují hodnotu budovy. Ale pokud to nejsou nutné věci, ale, jak říká občanský zákoník, "náklady učiněné poctivým držitelem ze záliby nebo pro okrasu", dostane kupující uhrazeno jen tolik, o kolik se zvýšila obvyklá cena věci, přičemž obvyklé udržovací náklady se nehradí.
V případě, že by došlo ke zmaření vrácení věci (například by věc byla zničena), nebo ke zhoršení její hodnoty z důvodů, za které odpovídá kupující, je povinen nahradit prodávajícímu škodu, a to buď uvedením do předešlého stavu a pokud to není možné, anebo o to požádá prodávající, pak úhradou v penězích.
Výhradu zpětné koupě nezaměňujte s předkupním právem. Při ujednání výhrady zpětné koupě je kupující povinen prodávajícímu prodat zpět věc, kterou od něj koupil, ale v případě předkupního práva má prodávající právo koupit věc zpět pouze v případě, že se ji kupující rozhodl prodat.
Richard Záhorský
AURUS REALITY